投资决策阶段
投资决策阶段限贷令是指暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。限贷令在抑制投机、投资性购房方面效果显著，对于有效控制房价的过快上涨、避免银行信贷风险过度累积、实现房地产市场宏观调控的整体目标起到了极其重要和关键的作用。房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年月日开始实施。目前我国房产税还没有全国推行，只是个别城市进行试点，随着国家调控政策的逐渐严厉，房产税扩大试点的可能性大大增加。房地产行业经营者应该密切关注这种宏观政策的变化，这些政策的变化肯能会导致项目成本上升、销售困难和出售价格下降风险，因此投资者需要尽可能的适应这种趋势和影响，将政策风险控制到最低。会环境影响，良好的社会治安状况是企业投资运营、人们安家置业和购物消费的前提条件，同于由于房地产企业项目会涉及到不同的地区，当地地区的风俗习惯、风土人情等也会影响到项目的实际需求和开发成本。经济环境影响，区域经济环境是房地产项目风险的决定性因素，经济增长率、通货膨胀率、财政收支平衡、货币供给政策等因素变化，区域的发展及市场供给与需求的变化将给房地产项目带来较大风险。房地产的需求和价格除了受国家经济发展影响之外，还具有一定的周期性，这种周期性导致了房地产投资者收益会随着投资时机的选择而不同，因此，房地产投资者需要对未来的经济发展趋势、政策风险、消费者收入以及心理变化等进行准确的预测以选择合理的投资时机，保证项目到销售阶段时有良好的市场需求。一般而言，房地产投资者在进行投资时应首先考虑的是国家和当地的经济的发展周期和趋势，在经济成长期，房地产市场处于上升势头，需求旺盛，企业出租或销售楼盘较为顺利，价格也会处于较高的水平，投资收益大；经济不景气时，房地产需求会下降，价格下跌，导致企业投资回报率降低甚至影响正常销售。除此之外，根据国人的购物习惯，房地产项目最好在购物旺季或者节假日推出，同时尽量选择在年底推出，适应消费者习惯年底集中消费的特点。总之，房地产投资者需要密切关注各种因素的变化，已选择最佳的进入时机以获取最大的利益。
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