施工和建设阶段风险识别
施工和建设阶段风险识别同时在项目幵发中，可能需要大量的资金，在目前政策严厉的环境下，银行等金融机构对房地产商放贷意愿较弱，同时在贷款的审批中，银行等金融机构幵始严格执行关于房地产贷款的分类监管规定，对土地抵押率、授信额度以及贷款去向都有严格的要求和标准，融资难度加大，另一方面，在整个房地产市场冷淡的情况下，销售受阻，资金回笼速度放缓的情况下，项目可能会面临一定的筹资困境和风险。综上，项目在前期阶段的主要的风险是获取土地风险、设计和融资风险。我国房地产项目在建设阶段一般普遍面临着以下风险：项目质量风险、项目延期风险、材料供应、施工索赔风险、承包方式风险、自然条件风险、建设成本等。项目所处的槐荫区多为地势平坦的平原，其中为可开发利用土地，另外气候平稳适宜，因此自然条件等风险因素较小，同时项目所属的公司集团在济南专门建立的房地产开发公司，成立时间较短，目前还不是本地的龙头房地产公司，因此项目在承包模式、招标模式、以及承包合同方面也具有一定的风险。同时由于项目工程庞大、人员素质参差不齐，以及一些人力不可抵抗的因素，该项目在建设阶段，也不可避免的会面临项目质量、项目延期、施工索赔、建设成本、材料供应等风险。目前，该项目主要采取预售方式，根据前面分析，槐荫区刚性需求比较稳定，项目一期、二期都取得了不错的销售业绩，同时项目所处地理位置优越，周边服务配套设施齐全，有利于项目的销售，但是目前全国房地产整体销售环境不理想，项目的租售会不可避免遇到一定的困难，一些消费者开始持观望态度，同时已售房源的维修成本开始上升。在租售和物业管理环节，也会和所有房地产商所面临的风险一样，即租售合同、租售时机、意外事故，物业管理等风险。根据前面分析，项目全过程主要的风险因素如下：投资决策风险包括：项目环境风险、项目时机风险和投资方式风险。项目前期风险包括：土地获取、项目设计、资金筹集风险；项目建设风险包括：项目质量、项目延期、施工索赔、建设成本、材料供应、承包方式风险、承包合同等风险项目租售和物业管理风险，包括：租售合同风险、销售时机风险、物业风险、意外事故等风险。现结合项目的风险因素，利用模糊层次分析法对项目风险进行评估（模糊层次分析法第四章已详细介绍，现直接构建模型进行评估）根据前文分析，房地产项目投资规模大、周期长，往往需要大量的资金，特别是在当前的环境下，资金的筹集和融通是开发商最为关注的问题，在银行信贷政策越来越严厉的情况下，项目的盈利回报是企业重要的获得资金的方式，因此本文在项目风险模糊分析之后，专门对项目的经济效益进行评估，确保项目在经济上确实可行。
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