人类住区发展报告

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1996年6月在土耳其伊斯坦布尔召开的联合国人类住区第二次大会（简称“人居Ⅱ”大会）是一次成功的大会。会议通过的《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》充分体现了联合国宪章关于实现社会进步和改善所有人生活水平的宗旨，反映了世界各国政府对改善住区条件和促进住区可持续发展的共同愿望。

　　2001年，在人类跨入21世纪之初，联合国将召开“伊斯坦布尔+5”人居特别联大，全面审评《人居议程》的执行情况，积极促进人类住区的可持续发展。这次大会将对今后人居环境的改善与进步产生重大的推动作用，成为21世纪初最重要的全球性大会之一。

　　为支持联合国“伊斯坦布尔+5”大会的召开，并继续推动中国人居水平的提高，中国政府组织有关部门撰写了《国家人类住区发展报告》（1996—2000）。本报告概括地反映了“人居Ⅱ”大会以来，中国在城镇化进程中坚持可持续发展，为提高人类住区水平所做的主要工作、取得的成就、采取的政策以及对今后的展望和对策。

　　本报告是根据《人居议程》和中国政府关于人类住区改善与发展的方针政策以及《中国21世纪议程》的要求与精神起草的，在撰写过程中广泛征求了有关部门、地方政府、非政府组织、专家学者的建议和意见。

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　 主要成就与进步

　五年来成绩巨大。1996年6月“人居Ⅱ”大会以来，中国政府根据会议提出的“人人享有适当住房”和“城镇化进程中人类住区的可持续发展”两大主题，在城乡住房领域，加大改革力度，加快住宅建设，取得了举世瞩目的成就。广大人民的居住条件和居住环境有了较大改善，基本实现了中国政府《1996年中华人民共和国人类住区发展报告》（以下简称“96国家报告”）确定的到2000年的有关目标。

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住房建设持续快速发展。1996年至1999年，中国城镇建成住房22.8亿平方米（含建制镇），约合3,200万套，平均每年建设5.7亿平方米，约合810万套。农村建成住房28.22亿平方米，平均每年建设住宅7.06亿平方米。城镇和农村年均建房数量均大大超过“96国家报告”确定的目标。住宅建设的持续、快速增长，有效地促进了国家经济的发展，城镇住宅建设投资占国内生产总值的比重1999年达到6.1%，高于“96国家报告”确定的4%的目标。

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　住宅人均建筑面积有了较快增长，居住水平有了较大提高。城镇住宅人均建筑面积由1995年的16.2平方米提高到1999年的19.6平方米，提前达到了“96国家报告”确定的2000年达到人均建筑面积18平方米的目标。农村住宅人均建筑面积由1995年的21.8平方米提高到1999年的23.6平方米。

基本建立了与社会主义市场经济相适应的住房供应和分配体系。1996年以来，中国政府加大住房制度改革力度，取得了重大突破。从1998年下半年开始，停止了在计划经济体制下运行了近50年的住房低租金实物分配制度，在原有旧公房继续向职工出售的同时，稳步推行住房分配货币化。初步建立了新的住房供应体系，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用住房，高收入家庭购买、租赁市场价商品房。根据大多数居民的支付能力和不同需求把经济适用住房作为建设重点，并与廉租房一起组成适合国情的住房供应保障体系。

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住房的综合质量有了较大提高。城镇新建住宅更加注重环境、功能和质量，旧住区的改造尊重不同民族、不同习俗的传统文化。1996年以来，全国建成了一大批质量高、功能全、环境优、服务好的住宅小区。住宅的综合质量有了较大的提高。农村住房也逐步向统一规划、配套建设、综合开发的方向发展，新建住房中楼房的比例由1995年的50%提高到1999年的57%。如北京、上海等城市近几年来在加大住房建设，实现住房总量增长的同时，致力于改善居民现有居住条件，对城市危房改造做了大量工作，取得了明显成效。

涌现出一大批人居环境改善的优秀典范。1996年以来，建设部原部长侯捷（1996年）、中山市（1997年）、成都市和沈阳市（1998年）、大连市（1999年）分别获联合国人居奖。珠海、深圳、昆明、绵阳等一批城市因人居环境改善获联合国人居中心最佳范例奖或优秀范例奖。许多城市都建设了一批代表本地区先进水平的住宅小区，发挥了示范作用。

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　主要政策措施

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高度重视住区建设和人居环境的改善。“人居Ⅱ”大会之后，中国政府将住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和消费热点来培育和扶持，并采取了切实可行的措施，加大推进力度，加快建设步伐。

　　加大改革力度，提高居民个人购房的支付能力。国家在停止了住房实物分配的同时，通过推行住房补贴、住房公积金等政策措施，初步确立住房货币分配制度，以提高居民购房的支付能力，促进居民购房。同时，国家通过立法和有关管理制度，保护购房者的住房财产权。

　积极推动经济适用住房建设，扩大住房供应。国家采取行政划拨土地、减免各种行政事业性收费、实行政府指导价等措施，降低经济适用住房的价格，努力使其适应城镇绝大多数中低收入家庭的承受能力。同时，国家还积极扶持集资建房、合作建房，发挥社会、单位、个人的积极性，多渠道解决收入较低、住房困难家庭的住房问题。

　积极推行住宅产业现代化，依靠科技进步，提高住房质量和居住水平。一是加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系；二是建立与完善住宅建设的规划设计、施工及材料、部品和竣工验收的标准、规范；三是积极开发和推广新材料、新技术，完善住宅建筑和部品体系，并公布了第一批淘汰部品；四是建立和完善质量控制体系，实行住宅市场准入制度和住宅性能评定；五是推行小康住宅和康居工程示范试点；六是出台了《商品住宅性能认定管理办法》，推行相应的认定制度。

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加快社会保障性住房的建设，解决最低收入家庭的住房问题。1999年4月国家制定了《城镇廉租住房管理办法》，不少城镇已经启动了廉租住房制度和供应体系，使最低收入的住房困难户有房可租。

积极推行住宅的无障碍设计和老人公寓的建设。国家颁布了《老年人建筑设计规范》，并专门成立了研究机构。帮助残疾人、老年人等脆弱群体解决适合自己居住的住宅。大连等城市已经启动建设集中性的老年住宅。在近几年新建建筑物和城市道路中，严格按照《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》的要求，设计了并建造供残疾人使用的设施。

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　　加强对农村住房建设的指导。通过加强规划管理、开发成套技术和系列产品、开展农村住宅示范区建设等措施，引导农村住房建设向规范化方向发展，促进农村居住质量的提高。

　建立和完善住房信贷体系，提供平等获得贷款的权利。除积极推行商业性住房抵押贷款外，还大力度推行单位、个人共同交缴，用于支付住房消费的住房公积金。1999年4月国家颁布了《住房公积金管理条例》，截止2000年底，全国参加住房公积金的职工已达6842万人，住房公积金归集余额达1797亿元。与此同时，国家调整了住房公积金和商业性个人住房抵押贷款政策，延长了贷款年限，最长可达30年，并降低了首付款比例和贷款利率，个人住房贷款有了较大幅度的增长。

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　　制定鼓励居民购房的税收政策。为了促进城镇居民住房消费，国家出台了一系列鼓励居民购房的税收优惠政策。如：对个人自建自用住房销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅在转让时暂免征收土地增值税等多项政策。

　积极搞活和规范房地产市场。近年来，国家出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施。充分发挥市场机制在住宅资源配置中的重要作用，促进了成交量的增长。进一步完善房地产权属登记发证制度，有效地保障了产权人的合法权益。

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　　住区物业管理

　　积极推行社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。1996年以来，一方面加强对新建住宅小区管理，要求所有新建住宅小区必须实行社会化、专业化、市场化物业管理，另一方面加强整治旧的居住小区，使旧的居住小区同样实行物业管理。

　　加强政府的指导作用，促进住区环境改善。政府把推进住区物业管理作为改革城市管理体制的一项重要任务。各城市普遍成立了专门工作机构，明确目标责任，制定实物措施，努力调动社会各方面的积极性，筹集资金，全面推进住区的物业管理。通过实施物业管理，提高了服务水平，改善了住区环境条件，赢得了居民的广泛支持。

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　　 社区管理中注重发挥公众参与作用。在物业管理中，大力推进业主参与与物业管理企业专业管理相结合的管理体制，努力使居住区的业主利益都能够得到充分体现。国家规定，新建住宅小区使用率达到50%以上，旧公房小区住房销售率达到30%以上，必须成立居住区业主委员会，代表业主行使监督权利。

　　积极推动市场竞争机制的建立。国家鼓励居住区物业管理引入招标竞争机制，鼓励物业管理企业规模化经营，降低管理成本，提高物业管理企业市场的竞争能力。

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　　存在问题

　　城市住宅总体水平不高。住房体制改革还不完善。城镇住宅人均建筑面积与发达国家相比有较大差距；住宅建设产业化程度和科技含量比较低；社会保障性住房还未普遍推行；老年人、残疾人等脆弱群体的住房发展缓慢。农村住房还存在不少问题，如结构质量较低、配套设施不完备、卫生标准不高、居住环境较差等。集镇和村庄仍有13%是简陋的土草房和窑洞，砖混结构住房的比例还不到30%。

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