房地产项目风险管理研究与应用

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房地产项目风险管理研究与应用

近年来，房地产行业迅速发展，成为我国的支柱产业之一，其发展对我国的经济发展乃至社会稳定都具有重要的影响，然而由于房地产项目开发具有政策敏感度高、资金投入大、开发周期长等特点，造成房地产项目开发工程中不可预见性的因素增多，同时随着国家宏观调控力度的不断加大，行业逐渐冷淡，导致房地产幵发的风险大大增加，如何在当前环境下规避和应对房地产项目中的各种风险，是许多的房地产企业面临的一个重要的问题。同时我国一些房地产企业中管理者风险意识淡薄，对风险的反应迟钝，风险管理水平较低，缺乏行之有效的风险应对措施。因此，在现阶段下幵展对房地产项目风险管理的研究具有迫切的必要性和现实意义。

本文以房地产项目为研究对象，对房地产项目风险管理的国内外研究现状和相关概念进行了系统的梳理和研究，利用文献归纳与现实相结合的方式对项目风险按四个阶段：投资决策阶段、前期阶段、施工建设阶段和租售阶段进行风险识别，进而识别了四个阶段中存在的风险因素；随后在对比分析各类风险评价方法的基础上，构建了基于模糊层次评价法的风险评估模型，并针对房地产项目的风险因素，研究并提出了项目风险应对的各种措施。最后，对公司项目进行了实证分析，对项目的风险因素进行了识别并评估，针对项目风险状况，提出了建立风险管理系统，加强政策研究、加强合作与融资创新、健全制度建设，控制质量风险等措施，有针对性的提高防范风险和应对风险的能力，保证项目的顺利实施。

房地产项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，同时也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。众多的不确定性因素，也决定了投资效益的不确定性，从两使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其我国现阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚未健全，交易信用和市场资料信息不足，给房地产项目带来了更大的风险。为此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。

面对房地产行业出现的各种问题，国家加大了对房地产业宏观调控的力度，各项政策的出台频率之高、调控力度之大，都是前所未有的，虽然这些调控政策在一定程度上抑制了房地产业的非理性投资，整顿了市场秩序，但是同时也加大了房地产企业的压力，例如由于银行按揭贷款比例的上升，虽然对炒房族有一定的压制作用，但房地产企业的销售和融资也由此产生了困难；同时对房地产企业项目的开发，银行贷款审批更加严格，加大了企业的资金压力；在房地产项目投资资金链方面，也加大了企业的资金成本，成本的提高直接影响到企业的在建项目，无论对销售利润和销售面积都产生了较大的影响。特别是年以后，国家房调控政策继续升级与细化，房地产市场步入“市场化竞争和政策性调整双轨并行”的新时期，在这种背景下，房地产市场的冷淡以及房地产企业获取资金与土地的难度增大，无疑加大了房地产项目开发的风险.