投资类型风险

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投资类型风险

房地产项目存在着风险，不同类型的项目对风险敏感程度也不同，风险类型也不同，投资者在进行项目选择时，需要充分考虑不同项目的特点以及风险因素，各类型项目风险：目前，我国房地产投资方式主要有独立开发和联合幵发两种。开发商要根据自己的实际情况和所处的宏观经济环境来选择合理的开发方式。独立开发是由一家房地产企业单独承担一个房地产项目的开发工作，资金的筹集和风险也是一家企业独自承担，但是盈利也是由一家企业独自享有。独立开发方式的优点是组织

结构简单，有利于管理和决策，并且企业的盈利空间大，利润高。但是其承担的风险大，资金投入量大，融资压力大。联合开发是多个房地产开发商经过协商，确定好各方责权利的情况下共同投资一个房地产开发项目，多个投资者对房地产项目的风险共担，利益共享。联合开发方式的有点是风险分散到每个幵发商，投资者承担的风险都降低，从而避免一个项目拖垮整个企业的风险。其缺点是降低了开发商的利益空间，多个投资者共同开发，组织机构复杂，管理混乱，不利于项目高效顺利实施。因此，开发商在投资房地产项目时一定要根据自身的实力，项目本身的情况以及宏观的环境深重选择投资方式。避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。

前期准备阶段的主要工作就是为项目的正式开工做准备，由于房地产项目是

一个复杂的系统工程，因此准备阶段工作涉及面广，工作量大，不确定的风险因素众多，主要包括：获取土地风险、产品设计定位风险、筹资风险、前期手续和合同风险。土地风险主要是指开发商在获取土地的过程中由于对土地使用性质和规划认可的不确定性而产生的风险，具体表现在三个方面：置地方式风险、置地时机风险、土地自然属性风险。目前我国开发商置地主要通过土地使用权转让、行政划拨以及协议转让这三种方式。

行政划拨是指政府在投资商缴纳补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或将土地使用权无偿划拨给投资商使用。这种方式特点是，由于政府划拨，土地幵放商风险相对较小，但是幵发土地会受到一定的行政制约，自由度较小。土地使用权转让是指在土地二级市场开发商之间的互相交易行为，这种交易，由于不同的土地性质，转让价格不同，需要开发商确认土地性质以避免不必要的成本损失。协议转让是指政府与开发商商定土地价格，最终并达成转让协议，有偿出让土地使用权的交易方式，由于这种交易方式涉及投标、拍卖，因此开发商可能为获取土地而过于提高报价，增加成本，导致项目风险加大。

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