房地产项目风险识别

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房地产项目风险识别

房地产项目是一个复杂的系统工程，且由于投资规模大、周期长等特点导致产生风险的因素很多，严重程度也各不相同，只有正确的识别房地项目所面临的风险，才能衡量风险，从而做到从容应对。本文的风险识别，从项目管理的思想出发，考虑到房地产开发项目所有的相关因素，在项目正式启动前，在对来自各方可靠数据的分析的基础上，结合以往的经验，找出房地产开发投资建设的整个过程中可能出现的风险，并分析风险产生的原因。

房地产项目具有周期长、投入资金量大、资金变现能力差等特点，因而房地产项目风险也具有其自身的特点，具体如下：多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。房地产项目风险识别一般包括以下几个步骤：收集整理相关风险信息、结合经验对风险进行分析判断、确定风险识别的方法、确定并归类风险事件、预测风险事件的发展过程及结果、形成风险识别报告。

在房地产项目过程中，由于存在很多风险因素互相联系、互相纠结，导致项目风险具有很强的隐蔽性，给风险识别工作带来了困难，因此，对房地产项目风险的识别不能靠主观瞭测，必须利用科学的方法和工具，目前项目风险识别常用的方法有：专家调查法、项目工作分解结构法、财务分析法、故障树分析法、核准表法、法等. 不同的识别方法均存在一定的局限性和针对性，在针对不同的项目风险时有时采取不同的风险识别方法或者多种方法共同使用，对于房地产项目，无论采用哪种方法或工具来识别风险，重要的是不能遗漏各种风险因素。其具体有三个步骤：第一，收集项目所有风险识别清单；第二，对项目清单进行整理、分类、统一；第三，对整理好的风险清单按房地产项目特点进行辨别。

按照房地产项目生命周期，采用核准表法对房地产项目流程中的风险进行识别。核对表法是参照过去相关项目的经验，同时考虑项目在环境、产品、技术资料以及团队成员的技术现状，把发生过的风险事件及来源列在一张表中。项目经理对照核对表将本项目中潜在存在的风险联想出来，这种方法的有时是可以识别出其他防范不能识别的某些风险。核对表的内容包括以前项目成功或失败的原因；项目范围、成本、质量、进度、采购与合同、人力资源与沟通等情况，项目产品或服务说明书；项目管理成员技能；项目可用资源等.

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