风险评估的方法

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风险评估的方法

项目评估的主要方法分为定量、定性分析两种。定量分析是运用现代数学方法，对已有的资料进行加工整理，建立数学模型，以揭示各变量之间有规律的联系，从而预测风险。定性分析又称主观评价法，是直接依靠人们的有关知识、经验和能力等主观因素，通过对影响风险的各种因素的分析，来确定风险存在和定性评估风险大小及其发展趋势的一种方法。常用的方法主要有敏感性分析、盈亏分析、概率分析、蒙特卡洛模拟法、层次分析法和模糊综合评价法。专家调查法是指在风险识别的基础上，由专家通过经验与主观判断对风险因素的发生概率和影响程度进行评价，再综合整体风险水平进行评价，是一种直观的、简便的、常用的风险评估方法，缺点是主观性较强，易受专家心理和水平的影响。专家调查法具体步骤：首先确定各个风险的权重即风险因素对项目的影响程度；其次确定各个风险的等级，按照可能发生的程度分为几个等级，如可能性很大、比较大、中等、比较小、很小，分别赋以数值最后将风险权重与等级相乘，得出每个项目风险得分，利用公式：，得出项目的总风险，数值越大，风险越高。

敏感性分析法是指在项目其他风险因素不变的情况下，通过分析和预测某些特定的风险因素变化对项目经济目标变量的影响程度，从而找出敏感性因素以确定它的变动幅度，预测项目的风险。房地产项目风险敏感性分析主要是通过内部收益率、净现值等经济效果的指标进行敏感性分析，确定主要因素变化对盈利能力的影响程度，提高项目决策的准确性。敏感性分析应用广泛，常用于项目的可行性研究阶段，有助于发现重要的风险因素，具体又可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其缺点在于只能体现风险因素的强度而不能反映发生概率，也不能反映众多风险因素同时变化时对项目的综合影响。敏感性分析的具体步骤：

选定具体的经济效益指标。对于房地产项目，适用的经济效益指标有净现值、内部收益率和投资回收期，一般在投资机会的研究阶段，由于数据的不完整和可行性较低常使用投资回收期和投资收益率等指标；在项目的可行性分析阶段，随着项目工作的深入，敏感性分析主要采用净现值和内部收益率等指标。选择不确定性因素。房地产项目是一个复杂系统，影响项目经济效益的因素很多，需要根据选择那些变动范围相对比较剧烈和在确定性评价中数据准确性把握不大的因素，比如：市场价格、税金、销售量、土地费、建造费等指标。计算和分析敏感度。首先计算在不确定性因素不发生变动时经济效益值，以此为参照标准，随后计算在其他因素保持不变的情况下，设定某一特定因素变动幅度，分别计算经济效益指标的变动情况，如果该不确定因素的较小变化能导致经济效益指标变动较大，称该因素为敏感性因素，反之为非敏感性因素。判断项目的风险程度。结合这些因素对经济效益指标的敏感性，一一分析这些因素的变动幅度在实际中可能出现的概率，以此来确定项目总体风险的大小。

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