房地产项目全生命周期风险识别

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房地产项目全生命周期风险识别

为了让投资者全面掌握风险变化规律，为其提供风险决策的更可靠全面的资料，使其更全面认识房地产项目风险，对其进行管理和预防，有必要针对房地产开发项目的不同阶段的风险进行识别。按照房地产项目流程，可以分为四个阶段：投资决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段和运营管理阶段，房地产项目的风险管理是全生命周期系统的风险管理，项目的每个阶段所具有的风险要素种类和性质不同，因此风险识别需要在房地产项目的各个阶段都需要进行，只有这样，才能准确的、及时的发现风险因素。

项目决策阶段是房地产项目过程中具有风险因素最多和最不确定性的阶段，决策的正确与否决定了整个项目的成败，本阶段的主要任务是通过对项目决策环境的研究，综合考虑政策、经济、市场等因素的影响，制定具体的项目的开发策略，及决定在何时、何地、如何开发何种房产项目。投资决策阶段的风险主要来自环境、投资时机、投资类型、投资方式的选择。

由于房地产项目地理位置的固定性和不可逆转性，项目在不同的区域环境所面临的风险因素也不同，房地产项目开发环境风险主要有：政治风险、政策风险、社会经济环境风险。政治风险。政治风险主要指由于战争、罢工、社会动荡等政治原因给房地产项目带来的经济损失，我国自改革开放以来，一系列正确的路线、方针、政策的制定，社会政治秩序稳定，人民生活和谐安定，因此，总体来说政治风险因素对我国房地产影响较低。政策风险。政策风险是指由于政府相关政策的潜在变化可能给投资者带来各种形式的损失，由于房地产行业与人们的日常生活和国民经济联系较为紧密，受到国家宏观调控较多，政策的不确定性将影响到居民的正常消费，同时政府相继出台的产业政策、土地政策、税收政策、金融政策等也影响着房地产行业经营的各个方面。

房地产行业一直作为我国经济的支柱产业，政府政策一直是扶持和优先发展的，年以后，随着房地产行业所出现的各种突出问题，房地产政策开始在扶持和抑制之间摇摆不定，直到年，政府坚定了抑制房地产的信心，明确表示了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，因此，从长期来看，房地产行业产业政策红利会逐渐消失，行业项目风险也会随之加大。目前对房地产行业影响较大政策的主要有：限购、限贷以及房产税的试点。限购令是指每户家庭只能新购一套商品房，从年月开始，政府在住房与城乡建设部指定的个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套，两次购房时间需相隔两年以上。限购令的出台显示了国家对于房地产调控的决心，对于房地产投资者来说，加大了项目开发风险。

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